大阪ホテル市場の動向と関連上場企業の分析

大阪だけホテルが不足する見込みらしいのでAIと調べてみました。

ホテル客室数、福島など9県でコロナ前下回る　パンク懸念の東京と差

第1部 エグゼクティブ・サマリー

本レポートは、活発なインバウンド観光と2025年大阪・関西万博開催を背景に、大阪のホテル市場で顕在化している需給の不均衡について分析する。この状況は、高い客室稼働率と客室単価（ADR）の上昇につながっており、ホテルを所有または運営する企業の事業環境に影響を与えている。

本稿では、調査対象をプライム市場に限らず、スタンダード、グロース市場を含む日本の全上場市場に広げ、大阪のホテル市場に関与する企業を客観的な事実に基づき整理する。対象企業は、その事業内容から以下のカテゴリーに分類される。

1. 鉄道系コングロマリット： 西日本旅客鉄道（JR西日本）、近鉄グループホールディングス、阪急阪神ホールディングスなど。これらは主要駅周辺の不動産を活用したホテル事業を展開している。
2. ホテル専業オペレーター： ロイヤルホテルやポラリス・ホールディングスなど。ホテル運営を主たる事業とし、市場動向が業績に直接的に反映されやすい特徴を持つ。
3. 不動産デベロッパー・投資関連企業： 三菱地所や積水ハウスなどの大手から、MIRARTHホールディングス、サムティ、いちご、霞ヶ関キャピタルのような多様な背景を持つ企業まで含まれる。既存ホテルの所有、新規開発、不動産投資など、様々な形で市場に関わっている。

また、2025年の万博以降の動向についても、2026年以降の開発計画を基に考察する。新規供給の増加により、市場の競争環境は変化する可能性がある。ブランド力、立地、施設の質などが、今後の事業展開において重要な要素になると考えられる。本レポートは、これらの客観的な情報を整理し、大阪のホテル市場の現状と今後の展望を多角的に提示することを目的とする。

第2部 市場ダイナミクス：大阪ホテルブームの牽引要因

本セクションでは、現在の市場環境を形成している需要と供給の側面を分析する。

2.1 インバウンド観光の活況

インバウンド観光は回復基調にあり、2023年に大阪を訪れた外国人客数は約980万人に達した。これはコロナ禍前の2019年の水準（約1,153万～1,230万人）に迫る数字である ¹。

2024年に入るとその傾向はさらに強まり、近畿運輸局のデータによれば、同年1月から7月までの関西への外国人入国者数は2019年同期比で4.7%増加した ³。特筆すべきは、同期間の外国人延べ宿泊者数が2019年同期比で35.0%増と、入国者数の伸びを大きく上回っている点である ³。これは、旅行者一人当たりの滞在期間が長期化しているか、ホテル等の宿泊施設利用率が高まっている可能性を示唆している。

この背景には、円安による訪日旅行の費用対効果の向上や、旅行者の消費行動が物品購入中心の「モノ消費」から体験を重視する「コト消費」へ移行していることなどが指摘されている ⁴。

2.2 2025年大阪・関西万博の影響

2025年に開催される大阪・関西万博は、短期的な需要をさらに押し上げる要因と見られている。万博期間中の大阪のホテル宿泊予約が前年比で200%増を記録したとの報告もある ⁵。

具体的なデータとして、大阪市内で複数の宿泊施設を運営する事業者からは、2025年4月から6月にかけての稼働率が、前年の同期間と比較して既に20パーセントポイント高い水準にあるとの報告がなされている ⁶。この影響は地理的に集中しており、大阪市内の施設で顕著に見られる一方、市外の施設では大きな変動は見られないという ⁶。

2.3 需給不均衡の状況

需要の増加に対し、供給が追い付いていない状況は、客室稼働率と宿泊価格のデータに表れている。大阪のホテル稼働率は全国でも高い水準にあり、恒常的に80%を超え、一部のビジネスホテルでは95%から100%に達する「事実上の満室」状態が続いているとの報道がある ⁸。

この需給逼迫は、ホテルの価格設定に影響を与えている。万博期間中の平均客室単価（ADR）は、前年同月比で46.4%から71.8%の上昇が見込まれるとの予測がある ¹⁰。一例として、かつて6,000円程度であったビジネスホテルの客室が、29,800円近くで販売されているケースも報じられている ⁹。

高い稼働率とADRの上昇は、販売可能客室数あたり収益（RevPAR）の増加に直結する。この状況を受け、大阪府知事が訪問者に対し、隣接する兵庫県などでの宿泊を検討するよう促す場面も見られた ⁸。

2.4 市場の制約要因：人手不足

一方で、ホスピタリティ業界における人手不足は、市場の成長を制約する要因となっている。需要の高さにもかかわらず、客室の清掃や準備を行うスタッフの不足により、全ての客室を販売できない状況にあるとのホテル関係者の声が報じられている ⁹。

この問題は、潜在的な収益機会の損失につながるだけでなく、人材獲得競争による人件費の上昇や、サービス品質の維持といった運営上の課題をもたらす可能性がある。

第3部 大阪のホテル市場に関わる主要上場企業

本セクションでは、全上場市場を対象に、大阪のホテル市場で資産の所有、運営、または開発を手掛けている主要な企業を客観的な情報に基づき紹介する。

表3.1 大阪にホテル資産を保有・開発する主要上場企業の概要

会社名（証券コード）	市場	主要ホテルブランド・施設	大阪府内の確認ホテル数/開発計画	ブランドセグメント	戦略的特徴
西日本旅客鉄道 (9021)	プライム	JR西日本ホテルズ	複数	ラグジュアリー、アッパーミドル	主要駅直結の立地。マリオットとの提携によるグローバルブランド展開。
近鉄グループHD (9041)	プライム	近鉄・都ホテルズ	4	ラグジュアリー、アッパーアップスケール	自社保有のランドマーク不動産（あべのハルカス等）とのシナジー。
阪急阪神HD (9042)	プライム	阪急阪神ホテルズ	8以上	ラグジュアリー、アッパーアップスケール	梅田エリアでの集中的な施設展開と大規模再開発への関与。
ロイヤルホテル (9413)	スタンダード	リーガロイヤルホテルグループ	2（1軒開発中）	ラグジュアリー、アッパーミドル	歴史的ブランドの再生と、新ブランドによる観光特化型エリアへの進出。
ポラリス・HD (3010)	スタンダード	KOKO HOTEL、ベストウェスタン等	10	ミッドスケール、アッパーミドル	M&Aによる規模拡大と、ミッドマーケットでの多ブランド展開。
三菱地所 (8802)	プライム	ザ ロイヤルパークホテルズ、他	複数（IR計画含む）	ラグジュアリー、プレミアム	自社ブランド運営と大規模複合開発への参画。大阪IRプロジェクトに関与。
積水ハウス (1928)	プライム	W Osaka	1	ラグジュアリー・ライフスタイル	世界的ブランドと提携したランドマーク資産の開発。
MIRARTH HD (8897)	スタンダード	HOTEL THE LEBEN	1	アッパーミドル	マンション開発のノウハウを活かした、居住性を重視したホテルブランド展開。
サムティ (3244)	プライム	アロフト大阪堂島	1	ライフスタイル	不動産開発・REIT事業と連携したホテル資産への関与。
いちご (2337)	プライム	コンフォートホテル大阪心斎橋	1	ミッドスケール	不動産価値向上事業の一環として、REITを通じたホテル保有。
霞ヶ関キャピタル (3498)	プライム	（大阪本町ホテルプロジェクト）	1軒開発中	（多人数向け）	アセットライトな開発モデルを特徴とする新興デベロッパー。

3.1 鉄道系コングロマリット

鉄道事業を中核とし、そのインフラと連携する形でホテル事業を展開している。

3.1.1 西日本旅客鉄道株式会社（JR西日本）（東証プライム：9021）

子会社のジェイアール西日本ホテル開発を通じ、複数のホテルブランド（ホテルグランヴィア、ホテルヴィスキオ、ヴィアイン等）を運営 ¹¹。大阪では、JR大阪駅直結の「ホテルグランヴィア大阪」に加え ¹³、2024年7月にはマリオット・インターナショナルのオートグラフ コレクションと提携した「THE OSAKA STATION HOTEL」を開業した ¹⁴。

3.1.2 近鉄グループホールディングス株式会社（東証プライム：9041）

子会社の近鉄・都ホテルズがホテル事業を担う ¹⁷。自社が開発・所有するランドマーク不動産との連携が特徴で、超高層ビル「あべのハルカス」内に「大阪マリオット都ホテル」を、主要ターミナルの上本町に「シェラトン都ホテル大阪」を、ユニバーサル・スタジオ・ジャパン隣接地には「ホテル近鉄ユニバーサル・シティ」を配置している ¹⁷。

3.1.3 阪急阪神ホールディングス株式会社（東証プライム：9042）

大阪の主要な商業・ビジネス地区である梅田にホテル資産を集中させている。ラグジュアリーセグメントの「ホテル阪急インターナショナル」や「ザ・リッツ・カールトン大阪」 ¹⁸、大規模再開発「うめきた2期（グラングリーン大阪）」内で開業する「ホテル阪急グランレスパイア大阪」など、多様なブランドを展開している ²¹。

3.2 ホテル専業オペレーター

ホテル運営を主事業とし、市場動向が業績に与える影響が比較的大きい。

3.2.1 株式会社ロイヤルホテル（東証スタンダード：9413）

旗艦ホテル「リーガロイヤルホテル」で知られる歴史あるホテル企業 ²⁴。大阪では、大阪国際会議場に隣接する大規模施設「リーガロイヤルホテル大阪」を運営しており、近年IHGのヴィニェット コレクションと提携した ²⁴。また、ビジネス需要に対応する「リーガプレイス肥後橋」も運営している ²⁴。

3.2.2 ポラリス・ホールディングス株式会社（東証スタンダード：3010）

M&Aを通じて事業規模を拡大しているホテル運営会社 ²⁷。大阪府内では、ミッドスケールからアッパーミドルセグメントを中心に、「KOKO HOTEL」や「ベストウェスタン」などのブランドで10のホテルを運営している ²⁹。

3.3 不動産デベロッパー・投資関連企業

大手デベロッパーから新興企業、REIT関連まで、多様なプレーヤーが様々なアプローチで市場に関与している。

3.3.1 三菱地所株式会社（東証プライム：8802）

自社ブランド「ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 大阪御堂筋」を運営する一方 ³⁰、「グランフロント大阪」（インターコンチネンタルホテル大阪が入居）や「大阪堂島浜タワー」（カンデオホテルズが入居）といった大規模複合開発にも参画している ³¹。また、後述する大阪IR（統合型リゾート）プロジェクトの開発コンソーシアムの中核メンバーでもある ³³。

3.3.2 積水ハウス株式会社（東証プライム：1928）

ホテル分野では、自社で開発を手掛け、運営を外部の有力オペレーターに委託する形態をとることが多い。代表例は、マリオット・インターナショナルが運営する日本初の「W」ブランドホテル「W Osaka」で、積水ハウスが開発し、安藤忠雄氏がデザインを監修した ³⁴。

3.3.3 MIRARTHホールディングス株式会社（東証スタンダード：8897）

旧社名はタカラレーベン ³⁷。マンションデベロッパーとしての経験を活かし、ホテル事業に参入 ³⁷。自社ブランド「HOTEL THE LEBEN」の第1号として、2022年に「HOTEL THE LEBEN OSAKA」を心斎橋エリアに開業した ³⁷。全室30㎡以上という広さや、室内で靴を脱ぐスタイルなど、居住性を意識した設計が特徴である ³⁹。

3.3.4 サムティ株式会社（東証プライム：3244）

不動産開発、賃貸、REIT事業などを手掛ける総合不動産企業。大阪では、マリオットのライフスタイルホテルブランド「アロフト大阪堂島」をポートフォリオに有している ⁴²。

3.3.5 いちご株式会社（東証プライム：2337）

不動産の価値向上を事業の中核とする。傘下の上場REITである、いちごホテルリート投資法人（東証：3463）を通じてホテルを保有・運用しており、大阪では「コンフォートホテル大阪心斎橋」をポートフォリオに組み込んでいる 。

3.3.6 霞ヶ関キャピタル株式会社（東証プライム：3498）

物流施設とホテルの開発を主力事業とする新興デベロッパー。大阪では、中央区本町に多人数向けホテルブランドの開発用地を取得し、「大阪本町ホテルプロジェクト」として計画を進めている ³⁸。

第4部 開発パイプラインと長期的な市場展望

本セクションでは、万博後の新規供給計画に焦点を当て、将来の市場環境の変化について考察する。

表4.1 大阪のホテル開発パイプライン（主要上場企業関連）

会社名	プロジェクト名・ホテルブランド	立地	開業予定	客室数	ホテルセグメント・ターゲット市場
ロイヤルホテル	アンカード・バイ・リーガ 大阪なんば	浪速区日本橋	2026年4月	201室	アッパーミドル、国内外観光客
西日本鉄道	ソラリア西鉄ホテル大阪本町（仮称）	中央区本町	2026年度冬	209室	アッパーミドル、ビジネス・観光客
霞ヶ関キャピタル	大阪本町ホテルプロジェクト	中央区本町	2027年6月下旬竣工予定	未定	（多人数向け）
(非公開)	(仮称)心斎橋プロジェクト内「ザ・ゲートホテル」	中央区南船場	2026年2月竣工	未定	アッパーミドル、ライフスタイル
三菱地所 (他)	大阪IR（統合型リゾート）	此花区夢洲	2030年以降	約2,500室	ラグジュアリー、MICE、ファミリー

4.1 2026年以降の開発動向

万博後も、複数の企業によるホテル開発が計画されており、大阪の観光需要に対する長期的な期待がうかがえる。

• 株式会社ロイヤルホテルは、新ブランド「アンカード・バイ・リーガ」の第1号店を、なんば・日本橋エリアに2026年4月に開業予定である ⁴⁵。
• **西日本鉄道株式会社（西鉄）**は、自社ブランド「ソラリア」を冠したホテルを本町駅直結の立地に2026年冬に開業し、大阪市場に本格参入する計画である ⁴⁸。
• 霞ヶ関キャピタル株式会社は、中央区本町でホテルを建設中であり、2027年6月下旬の竣工を予定している ⁵⁰。
• 心斎橋エリアでは、2026年2月竣工予定の複合施設内に「ザ・ゲートホテル」が開業する計画がある ⁵¹。

これらの開発は、なんば、本町、心斎橋といった需要が見込まれる中心部に集中しており、アッパーミドルからアップスケールのセグメントが中心となっている。

4.2 長期的な視点：大阪IR（統合型リゾート）プロジェクト

大阪のホスピタリティ市場における長期的な変動要因として、大阪IRプロジェクトが挙げられる。MGMリゾーツ・インターナショナルとオリックスが中核となり、三菱地所なども参画するこのプロジェクトでは、3つの異なるホテルブランドで合計約2,500室の客室供給が計画されている ³³。

IRの開業は2030年以降とされているが、大規模な国際会議場や展示施設を中核とすることから ³³、将来的に大阪の観光市場が、現在のレジャー中心からビジネスやMICE（会議、研修、国際会議、展示会）の需要を取り込む形へ変化していく可能性がある。

4.3 万博後の市場環境に関する考察

万博終了後、イベント関連需要の減少と2026年以降の新規供給が重なることで、市場の需給バランスが変化する可能性が指摘されている。

一方で、万博やIRプロジェクトは、大阪の国際的な知名度を向上させ、観光市場の底上げに寄与するとの見方もある。この過程で、市場の競争環境はより厳しくなることが予想される ⁵。立地、ブランド力、施設の近代性、運営効率といった要素が、今後のホテル事業者の競争力を左右する重要な差別化要因となる可能性がある。特に、MICE需要に対応可能な大規模な宴会施設を持つホテルや、IR内に開業する新しいホテルが、長期的に市場で有利な立場を築くことも考えられる。

第5部 結論

本レポートでは、インバウンド観光の活況と大阪・関西万博の開催を背景とした大阪のホテル市場の動向について分析した。市場は高い稼働率と客室単価の上昇という状況にあり、一方で人手不足という制約要因も抱えている。

この市場環境下で、様々な上場企業が大阪のホテル事業に関与している。プライム市場の鉄道系コングロマリットや大手デベロッパーは、交通インフラや大規模開発との連携を強みとしている。スタンダード市場のホテル専業オペレーターは、M&Aやブランド戦略を通じて事業拡大を図っている。また、マンション開発や不動産投資など、他事業のノウハウを活かしてホテル市場に参入する企業も見られる。

2025年の万博後も、IRプロジェクトや複数の新規ホテル開発が予定されており、大阪のホスピタリティ市場は長期的に変化を続けると見られる。新規供給の増加は競争を促進し、施設の質やブランド力、運営能力の重要性を一層高めるであろう。今後の市場は、これらの要因によって各社の事業展開が左右される、新たな局面を迎えるものと考えられる。

参考文献

1. 大阪観光局, 2023年大阪インバウンド客数発表資料, 2024年12月 ¹⁴
2. 訪日ラボ, 大阪府のインバウンド観光データ, 2019年 ¹⁸
3. 近畿運輸局, 関西への外国人入国者数・延べ宿泊者数, 2024年7月 ¹⁶
4. 日本銀行大阪支店, 金融経済概況, 2025年3月 ⁶
5. トラベルビジョン, 「万博特需で大阪の宿泊予約200%増」, 2025年2月 ³⁷
6. 株式会社インバウンドホールディングス, プレスリリース, 2025年4月
7. Foods Channel, 「大阪市内施設の稼働率上昇」, 2025年4月
8. Merkmal, 「『ホテルが見つからない』大阪万博またピンチ！」, 2025年4月 ²¹
9. 関西テレビ, 特集「万博開幕で価格高騰の大阪ホテル」, 2025年4月 ⁴³
10. 株式会社空, プレスリリース, 2025年4月 ³⁰
11. JR西日本ホテルズ, 公式サイト
12. JR西日本ヴィアインホテルズ, 公式サイト
13. ホテルグランヴィア大阪, 公式サイト
14. THE OSAKA STATION HOTEL, Autograph Collection, 公式サイト
15. 株式会社ジェイアール西日本ホテル開発, プレスリリース, 2023年3月
16. 株式会社近鉄・都ホテルズ, 会社概要 ²²
17. ホテル阪急インターナショナル, 公式サイト ³⁵
18. 株式会社阪神ホテルシステムズ, 会社概要 ³³
19. 阪急阪神不動産株式会社, ニュースリリース, 2023年2月 ²⁸
20. 阪急阪神第一ホテルグループ, ホテル一覧 ³⁴
21. 阪急阪神第一ホテルグループ, レム新大阪 ³⁶
22. ホテル阪神大阪, 公式サイト
23. 株式会社ロイヤルホテル, 会社概要
24. 株式会社ロイヤルホテル, 採用情報 ⁴¹
25. 株式会社ロイヤルホテル, プレスリリース, 2024年7月 ²⁶
26. 株式会社リーガプレイス肥後橋, 公式サイト
27. ポラリス・ホールディングス株式会社, 会社概要
28. ポラリス・ホールディングス株式会社, プレスリリース, 2024年12月 ⁵²
29. ポラリス・ホールディングス株式会社, ホテル店舗一覧
30. 積水ハウス株式会社, プレスリリース, 2020年11月
31. 株式会社乃村工藝社, 実績紹介「W 大阪」
32. マリオット・インターナショナル, プレスリリース, 2018年1月 ⁵⁰
33. 三菱地所株式会社, ホテル事業紹介 ¹¹
34. NTT都市開発株式会社, 「グランフロント大阪」ホテル・レジデンス概要
35. 三菱地所株式会社, 「グランフロント大阪」関連情報
36. 三菱商事都市開発株式会社, ニュース「大阪堂島浜タワー竣工」
37. LIFULL HOME’S PRESS, 「大阪IRはどういう事業か？」
38. 株式会社ロイヤルホテル, プレスリリース, 2025年6月
39. HOTERES ONLINE, 「ロイヤルホテル社、新ブランドホテル開業決定」, 2025年7月
40. 西日本鉄道株式会社, プレスリリース, 2023年11月 ⁴⁰
41. hotelbank, 「ソラリア西鉄ホテル大阪本町（仮称）」2026年度冬開業予定
42. FASHION PRESS, 「大阪・心斎橋に、エリア最大級の新複合施設が開業予定」
43. 株式会社ジェイアール西日本ホテル開発, プレスリリース, 2024年7月
44. 阪急阪神ホールディングス株式会社, グループ事業紹介
45. 阪急阪神不動産株式会社, ニュースリリース, 2023年10月 ²⁸
46. 株式会社ロイヤルホテル, 採用情報
47. MIRARTHホールディングス株式会社, プレスリリース, 2022年3月
48. MIRARTHホールディングス株式会社, ホテル事業紹介
49. ＨＯＴＥＬ ＴＨＥ ＬＥＢＥＮ ＯＳＡＫＡ, 公式サイト
50. ＨＯＴＥＬ ＴＨＥ ＬＥＢＥＮ ＯＳＡＫＡ, 客室紹介
51. サムティ株式会社, 物件情報
52. サムティホールディングス株式会社, 物件情報
53. いちご株式会社, IR情報 ³¹
54. 株式会社タカラレーベン, 公式サイト ³⁸
55. 霞ヶ関キャピタル株式会社, プレスリリース, 2024年11月
56. 株式会社ロイヤルホテル, プレスリリース, 2025年6月
57. 建設ニュース, 「霞ヶ関キャピタル、大阪市中央区にホテルを建設」 ⁹

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